Tanımı: Kat irtifakı, yapılmakta olan veya ileride yapılacak olan bir binanın yapımı borcunu ve bina yapılınca da kat mülkiyeti kurulması yükümünü doğuran bir irtifak hakkıdır.
Kat irtifakı, resmi senetle ve tapu siciline tescil ile doğar. Tapu sicil müdürlüğünde kat irtifakı, taşınmaz sadece bir kişi adına kayıtlı ise malik veya temsilcisinin talebi ile üzerine kat irtifakı tesis edilecek arsanın maliki birden fazla ise ortak maliklerin tümü veya temsilcilerinin talebi üzerine resmi senet tanzim edilmek suretiyle tesis edilir. Kat irtifakının tesisi için ilgililerin kimliklerini tespite yarayan belgeler ile temsil halinde temsile ilişkin belge; arsanın maliki/malikleri veya bunların temsilcilerinin imzaladığı, kat irtifakını talep eder bir dilekçe; arsanın maliki/malikleri veya bunların temsilcilerinin düzenleyerek imzaladıkları, noterce tasdiklenmiş, bağımsız bölümlerin katı, numarası, niteliği, arsa payı vd. özelliğini içerir bir adet liste; her bağımsız bölümün niteliğini (mesken, dükkan vb.), bulunduğu kat ve katları, iç taksimatını ve ölçülerini, bağımsız bölümlerin sıra numarasını gösterir tasdikli genel inşaat projesi; bağımsız bölüm maliklerinin veya kiracıların ana yapı içindeki davranışlarını, ana yapının yönetimini, yapılacak masraflara katılma şeklini vd. uyulması gerekli kuralları düzenleyen yönetim planı tapu sicil müdürlüğüne sunulmalıdır. Verilecek dilekçede, bağımsız bölümlerin kat ve sıra numarası, değeri ile orantılı olarak verilmiş arsa payları, nitelikleri, varsa eklentileri ve değerlerinin ayrı ayrı gösterilmesi, ayrıca işleme konu taşınmazın tapu kayıt bilgilerinin de belirtilmesi gerekir.
Arsa payı kat irtifakından ayrı olarak devredilemeyeceği gibi miras yoluyla da geçmez ve başka bir hakla kısıtlanamaz. Satış, bağış, trampa vb. sözleşmelerle arsa payı temlik edildiği takdirde, bu paya bağlı bağımsız bölüm üzerindeki kat irtifakı da yeni malike arsa payı ile birlikte devredilmiş olur.
Kat irtifakını kurma kararına uymayan pay sahiplerinin taşınmaz maldaki paylarının iptali ve bu payların isteyen diğer pay sahipleri adına tescili için sulh hukuk mahkemesine başvurulabilir.
Kat irtifakının kurulmasını teminen karar alabilmek için, müşterek taşınmazın en az beş paydaşının olması ve üzerinde yapı yaptırılmak amacıyla edinildiğinin ispatlanmış olması; maliklerden en az beşte dördünün kat irtifakı kurulması hakkında karar almış olması; dava açılmadan önce karara uymayanlara noterden ihtarname gönderilmiş ve buna rağmen karara uyulmamış olması ve karara uymayan müşterek maliklerin paylarının mahkemece tespit edilen rayiç bedelinin mahkeme veznesine depo edilmiş olması gerekir. Mahkemenin talep yönünde karar vermesi halinde, kat irtifakı kurulması kararına uymayan müşterek maliklerin payları davacılar adına tescil edildikten sonra, kat irtifakı kurulmasını talep edenlerin gerekli belgeleri tapuya sunması üzerine resmi senet düzenlenerek kat irtifakı kurulur.
Kat irtifaklı yerlerde inşaatın, kat irtifakının tapu kütüğüne tescilinden itibaren beş yıl içinde tamamlanması ve iskan raporunun (yapı kullanma izin belgesinin) alınması gerekir. Kat irtifakının tapuya tescilinden itibaren beş yıl içinde inşaat bitirilmez, bağımsız bölümlerin iskan raporu da alınmaz ise maliklerden birinin talebi üzerine sulh hukuk mahkemesince kat irtifakının tapu kütüğünden silinmesine karar verilebilir veya bu süre mahkemece uzatılabilir. Kat irtifakının, üzerine kat irtifakı tesis edilmiş arsa üzerine inşa edilmekte olan yapıdaki bağımsız bölüm maliklerinin tapu sicil müdürlüğüne yapacakları talep üzerine, tapu kütüğünden silinmesi her zaman mümkündür. Terkin ile bağımsız bölüm maliklerinin mülkiyeti, hisseli mülkiyete dönüşür; her bağımsız bölüm maliki arsanın hissedarı konumuna gelir.
Kat İrtifakı Kurulmasının Şartları:
● Ana yapı henüz tamamlanmamış olmalıdır.
● Yapılacak bölümler bağımsız olmalıdır.
● Yapılacak yapının tamamında kat irtifakı kurulmalıdır.
● Maliklerin tümü istemde bulunmuş olmalıdır.
● Birden çok malik varsa resmi senet, tek malik varsa istem belgesi düzenlenmiş olmalıdır.
● Kanunda belirtilen aşağıdaki belgeler getirilmiş olmalıdır.
Bu belgeler:
-Dilekçe: Bütün bağımsız bölümlerin ayrı ayrı değerleri ile bu bölümlere, değerleri ile orantılı olarak ayrılan arsa paylarını gösteriri tüm maliklerce imzalanmış dilekçe.
-Genel İnşaat Projesi: Bir mimar veya mühendis tarafından yapılmış olması ve doğruluğunun belediyece ( belediye sınırları dışında Bayındırlık ve İskan Müdürlüğünce ) tasdik edilmiş olması gerekir. Bir arsa üzerine birden fazla inşâ edilen yapıların her birinin projede ayrı ayrı gösterilmesi ve blok yapılarda, her blok için ayrı proje verilmesi zorunludur.
-Vaziyet Plânı: Bir arsa üzerine yapılacak birden fazla yapıların ( blok veya ayrı ayrı ) arsa içindeki konumunu, varsa özel yol, yeşil saha, spor tesisleri gibi ortak yerlerin açıkça gösterilmesi ve belediyece tasdik edilmiş olması gerekir. Genel inşaat projesinde, vaziyet planı mevcut ise ayrıca vaziyet planı ibrazına gerek yoktur.
-Yönetim Planı: Ana gayrimenkulün yönetimini düzenleyen yönetim planının her sayfasının bütün maliklerce imzalanmış olması gerekir.
-Liste: Listenin, her bağımsız bölümün arsa payını, kat, daire, iş bürosu gibi niteliğini ve bunların birden başlayıp sıra ile giden numarasını, varsa eklentisini göstermesi ve ana gayrimenkulün maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanması ve noterden tasdikli olması gerekir. Maliklerin veya temsilcilerinin fotoğraflı nüfus cüzdanları ile maliklerin son altı ay içinde çekilmiş 6 x 4 cm. büyüklüğünde ikişer adet vesikalık fotoğrafları ( resmi senet ve tapu senetlerine yapıştırılması için ).
Not: Kat irtifakı kurulması işlemi hiç bir vergi ve harca tabi değildir.
2-KAT İRTİFAKININ KAT MÜLKİYETİNE DÖNÜŞTÜRÜLMESİ[2]:
Tanım : Kat irtifaklı bir taşınmazda, maliklerden birinin talebi ile belirtilen belgelerin ibrazı ile kat mülkiyetine geçiş yapılır.
İstenen Belge ve Bilgiler :
- Yapı kullanma izin belgesi ( İskan Ruhsatı)
- Fotoğraf: Ana gayrimenkulün ön ve arka cephelerinin ve mümkünse cephelerini gösteren en az 13x18 cm. Boyutlarında belediyece tasdik edilmiş bulunması gerekir.
- Cins Tashihi: Yapısız iken yapılı hale gelen ana gayrimenkulün cinsinin tashihi gerekmekte olup, bunun için de kadastro müdürlüğünce tanzim edilen yönetmelik ve yönergelere uygun nitelikteki plan ve eki belgeler
- Talepte bulunan kişinin Nüfus hüviyet cüzdanı veya pasaportu
Tanım : Bir taşınmaz malın cinsinin, yapısız iken yapılı veya yapılı iken yapısız hale; bağ,bahçe, tarla vb. iken arsa veya arazi iken, bağ bahçe vb. duruma dönüştürmek için paftasında ve tapu sicilinde yapılan işlemdir.
İstenen Belge ve Bilgiler :
- Cins değişikliği istenen taşınmaz malın tapu senedi veya tapu kayıt örneği, yoksa taşınmaz malın ada ve parsel numarasını belirtir belge.
- Taşınmaz malın maliki veya temsilcisinin fotoğraflı nüfus cüzdanı ve temsil belgesi.
- Yapısız iken yapılı hale gelen taşınmaz malların cins değişikliği işlemlerinde, yapı kullanma izin belgesi veya işlemin yapılmasını talep eden Belediye/Valilik yazısı. Yapısız iken yapılı hale gelen taşınmaz malların cins değişikliği işlemlerinde, yapı kullanma izin belgesi veya işlemin yapılmasını talep eden Belediye/Valilik yazısı.
- Taşınmaz mal sahibinin son alt ay içinde çekilmiş 6x4 cm. büyüklüğünde bir adet vesikalık fotoğrafı (yeni tapu senedi için).
4-KAT MÜLKİYETİ KURULMASI[3]:
Tanım : Kat Mülkiyeti, tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olan bağımsız bölümleri arsa payı ve bağımsız yerlerle bağlantılı olarak kurulan ve o gayrimenkulün maliki veya ortak malikleri adına ( Kat mülkiyeti kütüğünde ) veya (kat mülkiyeti zabıt defterinde) kaydı gereken bağımsız ve yeni bir mülkiyet çeşididir.
İstenen Belge ve Bilgiler :
- Dilekçe : Bütün bağımsız bölümlerin ayrı ayrı değerleri ile bu bölümlere, değerleri ile orantılı olarak ayrılan arsa paylarını gösterir tüm maliklerce imzalanmış dilekçe. (İstenildiğinde bu dilekçe tapu sicil müdürlüğü görevlilerince yazılır.)
- Genel İnşaat Projesi : Bir mimar veya mühendis tarafından yapılmış olması ve doğruluğunun belediyece (belediye sınırları dışında Bayındırlık ve İskan Müdürlüğünce) tasdik edilmiş olması gerekir.
Bir arsa üzerinde birden fazla inşa edilen yapıların her birinin projede ayrı ayrı gösterilmesi ve blok yapılarda, her blok için ayrı proje verilmesi zorunludur - Vaziyet Planı : Bir arsa üzerinde yapılan birden fazla yapıların (blok veya ayrı ayrı) arsa içindeki konumu, varsa özel yol, yeşil saha, spor tesisleri gibi ortak yerlerin açıkca gösterilmesi ve belediyece tasdik edilmiş olması gerekir. Genel inşaat projesinde, vaziyet planı mevcut ise ayrıca vaziyet planı ibrazına gerek yoktur.
- Yapı kullanma izin belgesi (İskan ruhsatı), (Tüm bağımsız bölümlere ilişkin yapı kullanma izin belgesi aranmalıdır)
- Fotoğraf : Ana gayrimenkulün ön ve arka cephelerini ve mümkünse yan cephelerini gösterir en ez 13 x 18 cm. boyutlarında alması ve belediyece tasdik edilmiş olması gerekir.
- Liste : Listenin, her bağımsız bölümün arsa payını, kat, daire, iş bürosu gibi nevini ve bunların birden başlayıp sıra ile giden numarasını, varsa eklentisini göstermesi ile ana gayrimenkulün maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanması ve noterden tasdikli olması gerekir.
- Yönetim Planı : Ana gayrimenkulün yönetimini düzenleyen yönetim planının her sayfasının bütün maliklerce imzalanmış olması gerekir.
- Maliklerin veye yetkili temsilcilerinin fotoğraflı nüfus cüzdanları,
- Maliklerin son alt ay içinde çekilmiş 6 x 4 cm. büyüklüğünde çekilmiş ikişer vesikalık fotografı. (Resmi senet ve tapu senetlerine yapıştırmak için)
- Kat irtifakı kurulmuş bir taşınmaz malın kat mülkiyetine geçişte; 1, 2, 3, 6 ve 7 nci maddelerdeki belgeler kat irtifakı tesisinde alındığından yeniden ibraz edilmesine gerek yoktur.
[1] Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası web sayfası; http://www.hkmo.org.tr/meslegimiz/ta..._islemleri.php; Erişim Tarihi:15.05.2008.
[2] Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası web sayfası; http://www.hkmo.org.tr/meslegimiz/ta..._islemleri.php; Erişim Tarihi:15.05.2008.
[3] Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası web sayfası; http://www.hkmo.org.tr/meslegimiz/ta..._islemleri.php; Erişim Tarihi:15.05.2008.